مسكن از جمله نيازهاي اوليه هر خانواده محسوب مي‌شود و افراد به طرق مختلف نسبت به رفع اين نياز اقدام مي کنند. يكي از طرق تامين و تهيه مسكن استفاده از تسهيلات بانكي است و در اين ميان بانك مسكن به عنوان وظيفه اصلي و تخصصي خود بيشترين نقش را در اعطاي تسهيلات جهت خريد و ساخت مسكن متقاضيان انجام می دهد.
رايج‌ترين و شايع‌ترين سپرده‌ها نزد بانك مسكن جهت خريد مسكن (حساب پسانداز مسكن) و (خريد اوراق حق تقدم) است.
صرف نظر از تفاوت‌هاي حقوقي ميان اين دو سپرده تفاوت عملي اين دو سپرده را مي‌توان در سه بعد خلاصه كرد:
الف: سقف تسهيلات براي دارندگان حساب‌هاي پسانداز مسكن در حال حاضر 180 ميليون ريال است در حاليكه اين مبلغ براي دارندگان اوراق حق تقدم 200 ميليون ريال مي‌باشد.
ب: سود تسهيلات براي متقاضيان داراي حساب پسانداز مسكن در حال حاضر 11% است در حاليكه اين سود براي دارندگان اوراق حق تقدم 12% است.
ج: امتياز تسهيلات دارندگان حساب پسانداز مسكن غيرقابل انتقال به غير است واين افراد فقط مي‌توانند امتياز خود را در بانك به بستگان درجه يك (پدر – مادر – همسر – فرزند – برادر – خواهر) منتقل کنند، در حاليكه دارندگان اوراق حق تقدم مي‌توانند امتياز خود را در بانك به هر كس منتقل کنند.
همينكه دارنده امتياز وام از تسهيلات بانكي استفاده كرد و ملك خريداري شده در رهن بانك قرار گرفت ملك رهن شده قانوناً غيرقابل انتقال بهغير است ولي خريد و فروش اينگونه املاك در جامعه با وكالت متداول شده كه در جاي خود قابل تأمل و بررسي است.
عقد وكالت طبق تعريف قانون مدني عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين طرف ديگر را براي انجام امري نايب خود مي کند.
ملاحظه می شودكه از لحاظ حقوقي وكالت اعطاي نيابت و تفويض اختيار است و بهيچ وجه از جمله عقود ناقله مالكيت نيست.
از طرف ديگر وكالت عقد جايز است يعني به اراده يكي از طرفين يا با برخي از وقايع حقوقي منفسخ مي شود.
ماده 678 قانون مدني اشعار مي‌دارد: وكالت بطرق ذيل مرتفع مي‌شود: 1 – به عزل موكل 2- به استعفاي وكيل 3- به موت يا به جنون وكيل يا موكل.
برخي تصور مي‌كنند كه اگر وكالت وكيل با عدم عزل وكيل در ضمن عقد لازمي شرط شده باشد (اصطلاحاً وكالت بلاعزل باشد) عقد وكالت غيرقابل انفساخ مي‌شود درحاليكه در اينصورت نيز خطر فوت يكي از طرفين وجود دارد و چنانچه يكي از طرفين وكالت فوت كند وكالت خود بخود منفسخ گشته و از درجه اعتبار ساقط مي‌شود و چنانچه به استناد چنين وكالتي سندي تنظيم شده باشد هر ذينفعي مي‌تواند باستناد بي‌اعتباري وكالت ابطال آن سند را از دادگاه صالح درخواست کند.
نتیجه آن که در خريد و فروش وكالتي وكيل مالك مورد وكالت محسوب نمي‌شود بلكه در حدود اختيارات اعطايي از طرف مالك حق تنظيم سند را دارد و تا زماني كه اين اتفاق نيفتاده موكل همچنان مالك شناخته مي‌شود.
بنابراين اولين و مهمترين توصيه آن است كه حتي‌الامكان از خريد و فروش وكالتي املاك خودداري شود زيرا اينگونه معاملات مي‌تواند براي هر يك از طرفين مخاطرات حقوقي داشته باشد.
توصيه به فروشندگان وكالتي املاك در رهن:
چنانچه به هر دليل ناچار به فروش وكالتي ملك مرهونه خود با وام مي‌باشيد در وهله اول اطمينان حاصل کنید كه خريدار قصد و توان پرداخت اقساط وام را دارد و در مرحله دوم از خريدار بخواهيد كه خود يا فرد معرفي شده از طرف وي ضامن بازپرداخت وام شود زيرا بانك تا پرداخت كامل اقساط و تسويه حساب و فك رهن ملك، شما را بعنوان بدهكار خود مي‌شناسد و چون بانك‌ها ابتدا از طريق مكاتبه با اداره متبوع بدهكار يا ضامن مطالبات خود را از حقوق وي برداشت مي کند و در آخرين مرحله و در صورت عدم حصول نتيجه از طريق صدور اجرائيه نسبت به تملك ملك و فروش آن اقدام و مطالبات خود را وصول مي کند.
توصيه به خريداران وكالتي املاك در رهن:
توصيه اوليه به خريداران وام آن است كه حتي‌الامكان امتياز وام را از دارندگان اوراق حق تقدم خريداري کنند زيرا در اينصورت امتياز وام در بانك به خريدار منتقل مي‌شود و بانك خريدار را به دفتر اسناد رسمي معرفي مي کندد بنابراين سند قطعي و رهني از ابتدا بنام خريدار تنظيم مي شودو نگراني معاملات وكالتي در اين حالت وجود ندارد.
چنانچه به هر دليل ناچار به خريد وكالتي ملك مرهونه با وام هستيد اولاً همزمان با تنظيم وكالتنامه بلاعزل مبايعه نامه‌اي با فروشنده تنظيم شود تا در صورت بي‌اعتباري وكالت بتوان در دادگاه به آن استناد كرد ثانياً حتي‌الامكان از افراد بسيار مسن يا مبتلا به بيماري‌هاي صعب‌العلاج وام خريداري نکنیدد.
تذكر: اصطلاحات خريد و فروش وكالتي كه در اين نوشته به كار رفته با مسامحه در بيان و براي درك بهتر خواننده بوده و در حقيقت اطلاق خريد و فروش به وكالت از نظر حقوقي صحيح نيست
:: برچسب‌ها:
اوراق مسکن ,
وام مسکن ,
تفاوت اوراق مسکن ووام مسکن ,
:: بازدید از این مطلب : 2913
|
امتیاز مطلب : 76
|
تعداد امتیازدهندگان : 21
|
مجموع امتیاز : 21
عضو شوید
عضویت سریع
آمار
وب سایت:
آمار مطالب
آمار بازدید
